В преддверии Всемирного Дня защиты прав потребителей, отмечаемого во всём мире15 марта газета «Московский комсомолец — Карелия» 12 марта 2015 года опубликовала статью под названием «Сколько мэрия Петрозаводска решила брать за «коммуналку» со ссылкой, что «Чиновники столичной администрации определились с платой за услуги ЖКХ», в которой автор, поскольку нет доступной и понятной информации со стороны администрации Петрозаводского городского округа, попытался самостоятельно разобраться в запутанных хитросплетениях по предоставлению и оплате жилищно-коммунальных услуг. Разберёмся и мы.
Автор в данной статье уделил пристальное внимание теме установления размера платы за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирных домах, актуальность которой остается по-прежнему высокой, поскольку потребители услуг не владеют информацией, за что они платят управляющей компании.
Тема предоставления и оплаты услуг ЖКХ всегда волнует население, поскольку в структуре расходов они занимают львиную долю.
Какую информацию по структуре расходов даёт мэрия Петрозаводска?
Из всего потока жалоб, поступающих в отдел по защите прав потребителей петрозаводской администрации, львиная доля — свыше 60 процентов, — приходится на торговлю. Причем чаще всего дело касается технически сложных товаров — бытовой техники, электроники и т.д. На втором месте, со значительным отрывом, идёт сфера бытовых услуг, за ними — ЖКХ (http://karel.mk.ru/articles/2015/03/12/bolshe-vsego-pretenziy-u-petrozavodskikh-potrebiteley-k-torgovle.html).
При этом автор статьи заявляет, что «Вопросы, задаваемые жильцами домов, находящихся в управлении «МКС-Петрозаводск», свидетельствуют о том, что не все из них разбираются в этом».
Далее автор приводит толкование действующего законодательства — Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г.№491.
Но затем автор, не являясь специалистом в сфере жилищного законодательства, допускает неправильное толкование правоприменительной практики.
Но что делать, если собственники помещений в доме не принимают решения о новом размере платы? В этом случае, за них такое решение должен принять муниципалитет. Об этом прямо говорится в п.4 ст.158 Жилищного кодекса:
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления
(http://karel.mk.ru/articles/2015/03/12/skolko-meriya-petrozavodska-reshila-brat-za-kommunalku.html).
Оказывается, не принимаются в соответствии с действующим законодательством решения о новой плате за ремонт и содержание общего имущества на протяжении ряда лет на общем собрании собственников при явном попустительстве мэрии, в результате управляющая организация работает по ценам двух- трёхлетней давности, утверждённых в нарушение законодательства мэрией ещё в 2011 году.
И что в этой ситуации делает администрация города, какие меры были приняты?
Вместо информационно-разъяснительной работы с населением при наличия кучи МУПов с соответствующими функциональными полномочиями в сфере ЖКХ Администрация Петрозаводского городского округа издаёт Постановление от 27.01.2015 № 443 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, не принявших решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда Петрозаводского городского округа».
Указанным Постановлении, размещенном на сайте администрации города, устанавливается плата за содержание и ремонт по 11 категориям многоквартирных домов по степени благоустройства.
И автор статьи, не будучи специалистом в правоприменительной практике жилищного законодательства, утверждает, что «И в такой ситуации администрация города обязана была принять меры», где подробно расписывает основные положения постановления мэрии от 27.01.201 №443, то есть подчеркивает законность принятия данного постановления.
Попробуем разобраться — так ли это?
В ЖК РФ под словами «Плата за жилое помещение» подразумевается плата за содержание и ремонт жилого помещения, а под словом «размер» имеется в виду совсем не размер платы (не сумма платы), а цена ежемесячных работ и услуг по содержанию и ремонту жилых помещений.
[dropcap]1[/dropcap] Согласно информации, указанной в статье, речь идёт о поднимаемых вопросах жильцами домов, которыми управляет управляющая компания «МКС- Петрозаводск», таким образом, жильцами домов выбран способ управления — управляющая компания (ст. 162 ЖК РФ). Между управляющей организацией и каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
[dropcap]2[/dropcap] Согласно ст.44 ЖК РФ — Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилья в МКД, в которых выбран способ управления домом, не относится к компетенции Администрации Петрозаводского округа. Согласно ст.156 Жилищного кодекса РФ — это обязанность общего собрания собственников помещений в доме.
[dropcap]3[/dropcap] Обязательными условиями договора управления многоквартирным домом являются следующие:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
[dropcap]4[/dropcap] Согласно ст. 163 ЖК РФ, если многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности, порядок его управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление указанным многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Таким образом, Администрация Петрозаводского городского округа вправе установить размер платы исключительно для нанимателей жилых помещений.
В том случае если собственники жилья не определились с формой управления или не реализовали его, устанавливается муниципальным образованием по результатам открытого конкурса по выбору управляющей организации.
[dropcap]5[/dropcap] В ч. 4 статьи 158 ЖК РФ установлено, что, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации.
Жилищный кодекс РФ исходит из того, что эта норма может быть применена при условии, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет кворум, на нем приняты решения по всем вопросам, необходимым для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно.
Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК).
В случае не согласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается не заключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 — 168 и 180 ГК).
Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 статьи 158 при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией.
С учётом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 статьи 158 могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан также на требованиях п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этих нормах устанавливается, каким способом органы местного самоуправления могут реализовывать полномочия, предусмотренные в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч.4 статьи 158, в том числе:
- п.36. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (http://base.garant.ru/12148944/).
[dropcap]6[/dropcap] Таким образом, типичным нарушением законодательства со стороны управляющих организаций является предъявление к оплате счетов на оплату содержания общего имущества не на основе решений общих собраний собственников, а на основании размера платы, установленного органами местного самоуправления.
В Циркулярном письме от 5 марта 2009 № 6093-ФД/14 Минрегион РФ разъяснил:
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации
(http://maxpark.com/community/1574/content/1383439).
[dropcap]7[/dropcap] Учитывая всё вышеизложенное ссылки автора статьи на правомочность нормативного правового акта администрации Петрозаводского городского округа нельзя считать обоснованным.
[dropcap]8[/dropcap] При этом, защищая интересы и права потребителей в части законности начисления платы за содержание и ремонт мест общего пользования, считаем необходимым прокураторе города провести проверку обоснованности принятого мэрией данного постановления.
Оплата жилищно-коммунальных услуг должна соответствовать ЗАКОНУ.
Материалы:
http://taktaktak.org/problem/5889
http://maxpark.com/community/1574/content/1383439
http://rukak.ru/statya-158-zhk-rf-rashody-sobstvennikov-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome/
http://www.razlib.ru/yurisprudencija/zhilishnoe_pravo_uchebnoe_posobie/p6.php
Комментарии: